耳提面命的意思
每年年初，房地产市场似乎都会有上行动力，一些地方楼市开始出现“回暖”迹象，市场上“楼市小阳春”的叫嚣不绝于耳，特别是中介、开发商、炒房客借助一些数据和利好政策开启了猛烈的宣传攻势。这让普通老百姓和刚需陷入了焦虑中，房价还未跌到心理价位仿佛又开始沸腾了。
耳提面命的意思
然而，实际情况恰恰相反，就全国而言，整体上仍处于降温通道。调控政策试探性放松带来部分城市市场短期升温、部分项目热销，但难改总体向下调整的大趋势，基调还是以“稳”为主。
此外，从最新的政府工作报告中，我们也可窥一二，对于房地产行业而言，两会的政策部署是观测楼市一年行情的“晴雨表”，不仅能够一窥这一年房地产调控政策的路径，还将会影响全年房地产市场的走势。
2019年楼市调控风向到底如何，哪些方面值得重点关注？
1人为炒作、政策微调造成“回暖”
据不完全统计，自去年底开始，全国约有20个城市不同程度地放松了楼市调控，“因地制宜、分类调控”的特点突出。菏泽、广州、珠海、杭州、合肥、青岛、北京等地微调了限价、限售和社保要求，南京、西安、海口、大连、常州则是一再降低落户门槛，为楼市接盘。
或许是有“黄马褂”在身，年后的楼市大有“卷土重来”的趋势。仅仅这两个月，就可以看到各种楼市活跃的新闻：深圳久违的抢房奇观重现，8000万一套的豪宅瞬间“秒光”；杭州再现万人摇号，中签率仅为1.5%；南京3000人的看房团乘坐65辆大巴，分赴14条线路冲进72家楼盘，单日成交房源2596套；苏州部分热门地块被抢拍；燕郊楼市再度活跃，房价反弹......在“涨价消息”满天飞的信息时代，刚需族们开始恐慌了，认为房地产市场马上进入新一轮的上涨牛市。
别慌，不要被中介和开发商吓到了，他们作为卖方肯定是希望市场能够炒起来，作为买方的我们就别上套了，冷静下来，你会发现，往年同一时间段网上这类新闻络绎不绝，“房子没抢到坐在地上哭”这样的鬼把戏你也信？
再加上春节期间市场成交冰封，3月份必然会迎来大量购房客户，但仅限于部分城市、部分项目，持续时间周期存疑，并非市场全面转暖的信号，尤其是三四线城市，受“去库存”接近尾声，棚改政策调整影响，部分城市的降温幅度或更为明显。
从数据上来看，据中国指数研究院数据显示，2月，中国100个受监测城市房价平稳，新建住宅平均价格为14724元/平方米，环比上涨0.10%，涨幅较上月回落。百城中有39个城市房价环比下跌，较上月增加，其中三四线城市占比达到七成。
成交量方面，克而瑞研究中心数据显示，2月，全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年同期降幅达28%。
很明显，不管是政策层面还是官方及机构公布的数据无一不在说明楼市并没有大幅回暖，这只不过是开发商的营销策略，造成人山人海的壮观场面，给人一种再不去买就大涨的冲击感。想知道市场行情，还是多去看看房，或者是找信得过的中介了解情况。
2今年楼市如何？“稳”字贯穿始终
再来，我们具体看看2019年国家对房地产的态度有何变化。
与往年相比，今年对于房地产的定调有很明显的变化。一是不再单列，被划分在城镇化下属项中；二是关键词，从2017年“去库存”、“因城施策”、“棚改货币化”到2019年“稳楼市”；三是房地产市场的作用也从国民经济重要支柱转变到不要拖累经济......
敲黑板划重点，主要内容如下：
1、深入推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展。
什么是新型城镇化？以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。
简单来说，以往国家说推动城镇化建设，主要是鼓励农村人口流向城市，而新型城镇化，既要让农村人口流向城市，又要疏解特大城市人口反向流动到二三线城市，从而带动城市群的发展。
也就是坚持以中心城市引领城市群发展，强化“都市圈”概念，如京津冀、粤港澳大湾区、长三角区域一体化。
中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。一旦核心城市地位得到确认之后，这些城市的基础设施配套和产业资源就会产生联动，开发商也会把主要精力放在国家中心城市和区域中心城市，为企业创造更多的业绩。
春江水暖鸭先知，根据中指研究院对房企拿地情况的研究，2019年1-2月，从各城市群拿地金额来看，中西部关注度持续提升，长三角和环渤海仍是房企关注的重点区域；从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，整体有所放缓。
中心城市做大做强了，周边的中小城市也会跟着获益。围绕这些城市的核心城市圈、城市群也就成了人口流入的核心区域，有了人口的流入，购房需求就上来了。这也给我们投资提供了方向，买房要买中心城市才有未来。
2、更好解决住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳发展。
需要注意的是，此次政府工作报告未提及“房住不炒”，而是强调了住房市场体系和保障体系，房地产市场平稳发展。这说明历时近两年半的房地产调控终于初见成效，“房住不炒”已经成为现实，未来更看重的应该是“稳”，不是调控。
同时，点名“落实城市主体责任”，意味着楼市调控的主体将变成地方政府，“一城一策”成主流，各城市有更大的主动权，在“房住不炒”的总基调下，根据市场运行实际情况稳步优化政策体系，以便灵活应对楼市的变化。
当然，“一城一策”并不是说楼市调控完全会松绑，地方政府可以为所欲为，大涨、大跌是绝对不允许的，当下的“放松”，是在寻找一个量价平衡点，既保证房地产正常交易健康发展，又保证房价处于合理区间微幅震荡，最终回归房子的居住属性，稳楼市。
3、城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升。继续推进保障性住房建设和棚户区改造，保障困难群众基本居住需求。
老旧小区主要牵涉到很多人的拆迁梦。近几年棚改的狂飙突进让多少拆迁户一夜暴富，如今，全国棚改计划基本上到了收官阶段，对于房价的影响力越来越小。
“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升”也就是说，2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变，但数量、规模将减少。而且将棚改目标聚焦到改善居住需求上来了，货币化安置逐渐收紧，拆迁给钱补贴现象逐渐减少，市场凭空创造不出如此大的需求，三四线城市价格涨不起来，过去因货币化补偿大涨的城市也会慢慢回落。
4、健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
房地产税，。房地产税的出台，对改变现有税赋“重流转、轻保有”现状、稳定房价、促进空置房入市等起着重要作用。
房地产税作为一个新税种，其开征有很多门槛，最重要的是立法程序，其次就是不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。
从立法层面来看，2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划对外公布，房地产税法被列入五年立法规划；从不动产信息联网登记来看，自然资源部已于2018年6月份宣布，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。
万事俱备只欠东风，房地产税迟早要来，只是时间的问题，从去年的“稳妥推进”到今年3月5日的“稳步推进”，措辞的变化意味着进程加快，或许已有相关方案。不过，不少业内人士认为，短期内是很难实施的。
出人意料的是，3月8日新情况突然出现。在第十三届全国人民代表大会第二次会议上，全国人民代表大会常务委员会委员长作全国人民代表大会常务委员会工作报告时提到：
，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。
国家税务总局局长对于房地产税立法是否将在今年制定完成，也表示，“稳步推进。”当即，今年房地产税立法提速等消息刷爆了朋友圈。
画风一转，今天上午，情况再次出现微妙变化。全国人大常委会法制工作委员会副主任9日在新闻发布会上表示，按照人大常委会立法规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法草案，相关工作正在稳步推进。
表述再次回到“稳步推进”，也就是说过程还需要更长的时间。为什么房地产税的制定一直是业内外热议的焦点，主要在于很多人认为房地产税能起到抑制房价的作用。
其实，房价的高低受多种因素影响，仅凭房地产税单一因素并不会起决定性作用，所以我们普通老百姓不用太杞人忧天，静静地等待即可，该买房就买。
5、稳健的货币政策要松紧适度。
除了调控手段，房地产市场走势如何与货币政策有着密不可分的联系。
在此次政府工作报告中，对于货币政策也有着重点描述：稳健的货币政策要松紧适度；在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕。
相比较2017年的“稳健中性”、“去杠杆”的货币政策到2018年关键词变成“中性”、“松紧适度”、“管好货币供给总闸门”，再到今年提出的”稳健的货币政策要松紧适度”，很明显整体基调由从紧缩到了偏宽松。
货币越宽松，对房价越是利好，但并不是说全面宽松。国家对开发商的融资管控力度依然从紧，这样直接从金融货币政策源头进行调控，不搞“大水漫灌”，避免资金一下子全部流向楼市。
综合来看，去年是楼市调控最多的一年，不论是政策方面，还是资金、金融等全面从紧。从今年政府工作报告中对于房地产发展趋势的定调来看，楼市调控政策有所宽松，“一城一策”已定调，“稳”字将贯穿2019年房地产调控的始终。
最后还是老生常谈，刚需族该出手就出手，对于你们来说，价格只要不跌，早一天买就是赚到。
对于纯投资来说，切勿盲目入场，市场趋势已明确，一线城市稳步下跌，二三线热点城市受因城施策的政策影响可能会有所浮动，但也别指望大涨，这不符合“房住不炒”的总旋律。
虽然各地政府对楼市调控的话语权增强，但如果哪个地方没有稳定楼市，照样会被问责。炒房的时代早就过去了，撬杠杆就是在赌博，弄不好血本无归，所以别再投机取巧了。
（来源：华尔街报道）
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